使用者の共同利益に反する行為を理由に、引渡しや競売請求できますか

専有部分の占有者が共同利益に反する行為(区分所有法6条1項)をした場合、管理組合は、占有者に対して引渡し請求(区分所有法60条1項)、区分所有者に対して競売を請求できることもあります(区分所有法59条)。

例えば、マンション居住者が他の区分所有者の専有部分に及ぶ騒音・振動を発生させたり、他の居住者の悪口を叫ぶなどの迷惑行為をした場合、区分所有者の共同の利益に反する行為であるとして、居住者と専有部分所有者との間の使用貸借契約の解除・使用者に対する専有部分の引渡請求だけでなく、区分所有者に対する専有部分の競売請求をすることが考えられます(後掲東京地裁平成17年9月13日参照)。

引渡し請求

区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもって、占有者が占有する専有部分の使用・収益を目的とする契約の解除・その専有部分の引渡しを請求できます(区分所有法60条1項)。

要件は以下のとおりです。

  • 占有者の共同利益に反する行為(区分所有法6条1項)による区分所有者の共同生活上の障害が著しいこと
  • 他の方法ではその障害を除去して区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であること

この点、以下のような裁判例があります。

▶東京地裁平成17年9月13日

被告Bが本件専有部分内で発生させている騒音は、隣接専有部分内において測定した結果によれば、大部分が40ないし45デシベルを超えるものであり、著しいものは69デシベルに達している。
これは本件マンションが属する第一種低層住居専用地域、準住居地域…について東京都環境確保条例が定める深夜の騒音基準値たる40ないし45デシベルを超えている…。
…また、…本件専有部分を除く本件マンションの全専有部分21戸のうち少なくとも18戸の居住者が、被告Bが昼夜に発生させている振動を伴う騒音や叫び声によって被害を受けている。
…遅くとも平成13年には、相当広範囲の居住者が被害を受ける状況となり、それから4年後の現在に至るも同様の状況が続いていると認められ、その期間は長期にわたっている。
その被害の内容をみても、夜眠れず健康や仕事に支障を来す、本件専有部分に近接する特定の部屋を通常どおりに使えない、場合によって居住者が他所へ避難せざるを得ない、本件マンションの構造に損害が与えられているのではないかという不安感を感じる、家族の受験勉強や就職活動に支障を来している等であり、これは区分所有関係にある者同士で甘受すべき生活上の不利益の限度を大きく超える不利益と言える。
本件専有部分の隣室に居住するaにおいては、被告Bによる騒音により睡眠障害と診断され、睡眠薬を処方されるに至っていること等からすると、被告Bの上記の行為は刑法上の犯罪を構成する可能性すらある…。
さらに、…被告Bは、本件マンションの管理組合が毎年実施している配水管清掃や消防設備点検などの各種設備の清掃及び点検を、本件マンションの居住者の中でただひとり正当な理由もなく拒絶している。
本件マンションのような区分所有関係においても、上記各設備は全体の共有部分に属しており、その保守点検作業は当該専有部分のみならず、本件マンション全体の事故発生などの悪影響を防止する意義もあるから、被告Bのこのような行為によって本件マンションの区分所有者の共同の利益が害されていると言える。
また、…dや本件マンションの居住者が被告Bの発生させている騒音等の問題について何とか交渉によって解決したいと希望し、被告Bに対し、話し合いたい旨申し入れても、被告Bは、冷静に対応することができず…、また、dらが被告Aと話合いの場を持ちたい旨複数回に渡り申し入れても、被告Bが母親である被告Aに対して話合いに応じないよう指図するなどした結果、本件訴訟提起まで被告Aは、話合いに応じていない
さらに、被告Bは、前記d及びほかの居住者から被告Aに対する話合いの申入れを拒絶させた後も…激しい騒音及び振動の発生を継続し、本件訴訟提起後から本件マンションの居住者のうちの数名が証人として証言した期日に至るまで当該行為を停止せず、さらにその後も続行していることも認められ…、これらの事実を総合すると、被告らが自主的に事態を改善することは全く期待できない状況にあることが認められる。
以上の事実によれば、被告Bによる本件専有部分内における騒音・振動・叫び声等を発生させる行為や各種設備の点検拒否等は、本件マンションの区分所有者の共同の利益に反する行為であり、その行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、引渡し以外の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難な場合に当たるものと言わざるを得ない。
…以上によれば、区分所有法60条に基づき、被告Bによる本件専有部分の引渡しと、その前提となる被告両名による使用貸借契約の解除を認めるのが相当である。

競売請求

他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもって、区分所有権及び敷地利用権の競売を請求できます(区分所有法59条1項)。

要件は以下のとおりです。

  • 共同の利益に反する行為(区分所有法6条1項)による区分所有者の共同生活上の障害が著しいこと
  • 他の方法ではその障害を除去して区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であること

この点、所有者に対する競売請求も認めた裁判例があります。

▶前掲東京地裁平成平成17年9月13日

本件マンションにおいて、現実に区分所有者の共同の利益を侵害する行為をしているのは被告Bであり、被告Bに対する引渡請求が認容されれば、本件マンションのほかの居住者らに対する被告Bの迷惑行為はひとまず除去されることになる。
そこで、これに加えて被告Aの本件専有部分等の競売請求をも認める必要性があるか否かについて検討する。
…被告Aの被告B及び本件マンションの現状について把握しようとする意思、能力の欠如及び被告Bの言い分のみを真実と主張し、裁判所による引渡を命ずる判決に対してもこれに従わないことを表明するような態度、被告Bの経済力、同被告の今後の生活をめぐる家族の意識等からすると、裁判所が原告による本件専有部分等の競売を認めず、被告Bに対する引渡請求のみを認容した場合には、これが執行されたとしても、被告Aが被告Bを再度本件専有部分に居住させる事態を迎えることは容易に予想されるところであり、そうなると結局原告の本件訴訟全体が水泡に帰することとなる。
本件競売請求は、被告Aの区分所有権を強制的に奪うという重大な結果を招くものであり、その要件を満たしているか否かについては慎重に判断すべきものではあるが、この点を考慮してもなお、以上のような被告Bと被告Aとの一体性、被告Aの自主的に本件の問題を解決しようとする意思及び能力の欠如からすれば、被告Aが本件専有部分等を所有し続けることは、必然的に本件マンションの区分所有者の共同の利益に反することになると認めざるを得ないし、これによって、区分所有者の共同生活上の障害が著しく、被告Aの区分所有権及び敷地利用権の競売以外の方法によってはその障害を除去して共用部分の維持を図ることが困難であると認めるのが相当である。
したがって、原告の区分所有法59条1項に基づく被告Aの区分所有権及び敷地権の競売請求も理由がある。