共用部分を第三者に賃貸して賃料を得た区分所有者に対して各区分所有者が不当利得返還請求できますか

区分所有者が、集会の決議や規約の定めによらず、共用部分を賃貸して賃料を得た場合、各区分所有者が共用部分を賃貸した区分所有者に対して共用部分の持分割合に応じた不当利得返還請求することは制限されます。

この問題では、次の2点を検討することになります。

  1. 不当利得返還請求権は誰に帰属するか
  2. 不当利得返還請求権は誰が行使できるか

特に断りのない限り、条文の番号については区分所有法のもの、規約は標準管理規約(単棟型)を意味します。

不当利得返還請求権は誰の権利か

共用部分を第三者に賃貸することは、共用部分の管理に関する事項ですから、集会の決議か規約の定めが必要です(18条1項・2項)。

そのため、区分所有者が、集会の決議や規約の定めによらずに共用部分を賃貸して賃料を得た場合、不当利得となり返還する必要があります。

この点、共用部分に関して発生した不当利得返還請求権(民法703条)や不法行為に基づく損害賠償請求権(民法709条)は、管理組合ではなく、共用部分の持分の割合に応じて各区分所有者に帰属する権利であると考えられます(最高裁平成27年9月18日)。

▶最高裁平成27年9月18日

本件は、…本件マンション…の区分所有者の1人である上告人が、同じく本件マンションの区分所有者である被上告人に対し、不当利得返還請求権に基づき、被上告人が本件マンションの共用部分を第三者に賃貸して得た賃料のうち共用部分に係る上告人の持分割合相当額の金員…の支払を求める事案である。

一部の区分所有者が共用部分を第三者に賃貸して得た賃料のうち各区分所有者の持分割合に相当する部分につき生ずる不当利得返還請求権は各区分所有者に帰属するから、各区分所有者は、原則として、上記請求権を行使することができるものと解するのが相当である。

なお、損害賠償請求権については、マンションの管理組合が、共用部分に瑕疵が生じたと主張して、建設会社と販売会社に対し、不法行為に基づく損害賠償請求をした事案において、損害賠償請求権は各区分所有者に分割的に帰属するとして管理組合の請求を棄却した原判決(東京高裁平成8年12月26日)を正当とした裁判例があります(最高裁平成12年10月10日)。

不当利得返還請求権は誰が行使できるのか

不当利得返還請求権の帰属と行使を分けることができるか

共用部分に関して発生した不当利得返還請求権(民法703条)が、共用部分の持分の割合に応じて各区分所有者に帰属する権利であるとすれば、各区分所有者は単独で自己の持分割合に相当する賃料について不当利得返還請求することができると考えられます(最高裁平成27年9月18日)。

▶最高裁平成27年9月18日

一部の区分所有者が共用部分を第三者に賃貸して得た賃料のうち各区分所有者の持分割合に相当する部分につき生ずる不当利得返還請求権は各区分所有者に帰属するから、各区分所有者は、原則として、上記請求権を行使することができるものと解するのが相当である。

しかし、不当利得返還請求権が各区分所有者に帰属するとしながら、各区分所有者による権利の行使を制限することもできると考えられます。

この点、共用部分の管理に関する事項については、集会の決議や規約の定めがあれば、区分所有者全員がこれに拘束されます(18条1項・2項)。

共用部分を第三者に賃貸することは共用部分の管理に関する事項です。

そして、自己の持分割合に相当する賃料について不当利得返還請求することは、共用部分を第三者に対して賃貸することによる収益を得ることができなかった区分所有者の損失を回復する手段ですから、共用部分の管理と密接に関連します。

そこで、管理組合のみが不当利得返還請求権を行使できるとの集会の決議や規約の定めにより、区分所有者が単独で自己の持分割合に相当する賃料の不当利得返還請求をすることを制約できると考えられます(前掲最高裁平成27年9月18日)。

▶最高裁平成27年9月18日

建物の区分所有等に関する法律は、区分所有者が、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体(区分所有者の団体)を構成する旨を規定し(3条前段)、この団体の意思決定機関としての集会の招集手続並びに決議の方法及び効力等や、この団体の自治的規範としての規約の設定の手続及び効力等を規定している…。
また、同法18条1項本文及び2項は、区分所有者に建物の区分所有という共同の目的があり、この共同目的達成の手段として共用部分が区分所有者全員の共有に属するものとされているという特殊性に鑑みて、共用部分の管理に関する事項は集会の決議で決するか、又は規約で定めをする旨を規定し、共用部分の管理を団体的規制に服させている。
そして、共用部分を第三者に賃貸することは共用部分の管理に関する事項に当たるところ、上記請求権[不当利得返還請求権]は、共用部分の第三者に対する賃貸による収益を得ることができなかったという区分所有者の損失を回復するためのものであるから、共用部分の管理と密接に関連するものであるといえる。
そうすると、区分所有者の団体は、区分所有者の団体のみが上記請求権[不当利得返還請求権]を行使することができる旨を集会で決議し、又は規約で定めることができるものと解される。
そして、上記の集会の決議又は規約の定めがある場合には、各区分所有者は、上記請求権を行使することができないものと解するのが相当である。

どのような集会の決議や規約の定めにより制限できるか

一部の区分所有者が集会の決議や規約の定めによらず、共用部分を第三者に賃貸することは想定しにくいことです。

そのため、事前に集会の決議や規約の定めにより、不当利得返還請求権の行使を制限することも困難です。

また、共用部分の管理を団体的規制に服させている区分所有法の趣旨を重視すれば、集会の決議や規約の定めを緩やかに解釈することもできると考えられます。

そして、区分所有者の団体又は管理者が共用部分の管理を行い、共用部分を使用させる(賃貸させる)ことができるとの集会の決議や規約の定めは、各区分所有者が共用部分から生じる収益の取得や処分を区分所有者の団体に委ねる趣旨を含むと考えることができます。

したがって、区分所有者の団体又は管理者が共用部分の管理を行い、共用部分を使用させる(賃貸させる)ことができるとの集会の決議や規約の定めがあれば、各区分所有者の不当利得返還請求権の行使を制限することができます(前掲最高裁平成27年9月18日)。

▶最高裁平成27年9月18日

共用部分の管理を団体的規制に服させている上記のような建物の区分所有等に関する法律の趣旨に照らすと、区分所有者の団体の執行機関である管理者が共用部分の管理を行い、共用部分を使用させることができる旨の集会の決議又は規約の定めがある場合には、上記の集会の決議又は規約の定めは、区分所有者の団体のみが上記請求権を行使することができる旨を含むものと解される。
これを本件についてみると、本件マンションの管理規約には、管理者が共用部分の管理を行い、共用部分を特定の区分所有者に無償で使用させることができる旨の定めがあり、この定めは、区分所有者の団体のみが上記請求権を行使することができる旨を含むものと解すべきであるから、上告人は、…不当利得返還請求権を行使することができない。

この裁判例によれば、規約16条(敷地・共用部分などの第三者の使用)は、区分所有者の団体のみが不当利得返還請求権を行使することができる旨を含むと考えられます。

規約16条

1 管理組合は、次に掲げる敷地及び共用部分等の一部を、それぞれ当該各号に掲げる者に使用させることができる。
① 管理事務室、管理用倉庫、機械室その他対象物件の管理の執行上必要な施設…
② 電気室…
③ ガスガバナー…
2 前項に掲げるもののほか、管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等(駐車場及び専用使用部分を除く。)の一部について、第三者に使用させることができる。

不当利得返還請求権を行使する方法

管理者が共用部分の管理を行い、共用部分を使用させることができる旨の集会の決議又は規約の定めがある場合、不当利得返還請求権を行使するには、次のいずれかの方法によることになります。

  • 区分所有者の団体の名において行使する
  • 管理者の名において行使する(26条4項)