専有部分の床下に設置された排水枝管からの漏水について、損害賠償責任を負うのは誰ですか

排水管からの水漏れ事故の損害賠償責任を負うのが誰かについては、排水管が「専有部分」と「共用部分」のどちらであるのかによります。

この点、排水管が「専有部分」であれば、階上の区分所有者が、被害者に対し、その損害を賠償する責任を負うことになります。

これに対し、排水管が「共用部分」であれば、共用部分の共有者である全区分所有者(管理組合) が、被害者に対し、その損害を賠償する責任を負うことになります。

そこで、①損害賠償責任の根拠、②配水管が「専有部分」と「共用部分」のどちらであるか、について説明します。

損害賠償責任の根拠

土地の工作物の設置・保存に瑕疵があることによって、他人に損害を与えた場合、工作物の占有者は、被害者に対して損害を賠償する責任を負います(民法717条1項本文)。

また、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をした場合、所有者が、被害者に対して損害を賠償する責任を負います(民法717条1項但書)。

土地の工作物

土地の工作物とは、土地に接着している人工物のことをいいますが、広く解釈するべきだと考えられています。

この点、排水管は「建物の附属物」です。

「建物の附属物」とは、建物に附属し、構造上・効用上その建物と不可分の関係にあるものをいいます。

排水管のような建物の附属物も、「土地の工作物」にあたります。

設置・保存の瑕疵

設置・保存の瑕疵とは、工作物が通常備えているべき安全性を欠いていることをいいます。

排水管から水漏れがあった以上、排水管の設置・保存に瑕疵があったと考えられます。

責任の主体

排水管が「専有部分」であれば、階上の区分所有者が、損害を賠償する責任を負うことになります。

これに対し、排水管が「共用部分」であれば、共用部分の共有者である全区分所有者(管理組合) が、損害を賠償する責任を負うことになります。

なお、管理組合が共用部分の占有者になるかは問題となり得ますが、マンションでは管理組合を占有者として差し支えないと考えられます(後掲福岡高裁平成12年12月27日参照)。

共用部分か専有部分か

排水管は、建物に附属し、構造上・効用上その建物と不可分の関係にあるものですから、「建物の附属物」です。

「建物の附属物」のうち、専有部分に属しない建物の附属物は共有部分であるとされていることから(区分所有法2条4項)、専有部分に属する建物の附属物は専有部分となります。

この点、マンションの専有部分である707号室の床下コンクリートスラブと階下にある607号室の天井板との間の空間にある排水管の枝管を通じて707号室の汚水が本管に流される構造となっている場合において、707号室から枝管の点検、修理を行うことは不可能であり、607号室からその天井裏に入ってこれを実施するほか方法はないときは、枝管は、区分所有法2条4項の「専有部分に属しない建物の附属物」であり、区分所有者全員の共有部分に当たるとした裁判例があります(最高裁平成12年3月21日)。

▶最高裁平成12年3月21日

本件建物の707号室の台所、洗面所、風呂、便所から出る汚水については、同室の床下にあるいわゆる躯体部分であるコンクリートスラブを貫通してその階下にある607号室の天井裏に配された枝管を通じて、共用部分である本管(縦管)に流される構造となっているところ、本件排水管は、右枝管のうち、右コンクリートスラブと607号室の天井板との間の空間に配された部分である。
…本件排水管には、本管に合流する直前で708号室の便所から出る汚水を流す枝管が接続されており、707号室及び708号室以外の部屋からの汚水は流れ込んでいない。
…本件排水管は、右コンクリートスラブの下にあるため、707号室及び708号室から本件排水管の点検、修理を行うことは不可能であり、607号室からその天井板の裏に入ってこれを実施するほか方法はない。
右事実関係の下においては、本件排水管は、その構造及び設置場所に照らし、建物の区分所有等に関する法律2条4項にいう専有部分に属しない建物の附属物に当たり、かつ、区分所有者全員の共用部分に当たると解するのが相当である。

これに対し、排水管がコンクリートスラブより上に設置されている事案において、床下排水管は、床スラブ内にある部分は共用部分であるが、床とスラブとの間の空間にある部分は区分所有者の専有部分であり、排水管は床下空間部分にあるものであるから共用部分とは認められないとした裁判例があります(福岡高裁平成12年12月27日)。

この裁判例の事案は、排水管がコンクリートスラブより上に設置されていたことが最高裁平成12年3月21日の事案とは異なります。

これらの裁判例によれば、排水管がコンクリートスラブより上に設置されているか下に設置されているかにより、結論が変わる可能性があるものと考えられます。

なお、建物の設置・保存に瑕疵があることにより他人に損害を与えた場合、その瑕疵は、共用部分の設置・保存にあると推定されます(区分所有法9条)。

この規定は、建物の設置・保存に瑕疵があるものの、瑕疵が建物のどの部分にあるか分からない場合に、瑕疵が共用部分にあると推定することで、被害者の主張・立証の軽減を図り、被害者が管理組合に対して損害賠償請求をしやすくしたものです。