駐車場使用権を消滅させることができますか

規約の設定・変更や総会の決議により、駐車場使用料を有償にしたり、駐車場使用料を値上げすることが、一部の区分所有者に「特別の影響を及ぼす」場合、その区分所有者の承諾を得なければなりません(31条1項後段)。

これに対し、一部の区分所有者に「特別の影響を及ぼす」場合でなければ、一部の区分所有者が反対をしたとしても、規約の設定・変更や総会の決議により、駐車場使用権を消滅させることができます。

そこで、どのような場合に「特別の影響を及ぼす」といえるかについて、説明します。

特に断りのない限り、条文の番号は区分所有法のものです。

裁判例については、事案や判断理由の重要な部分を長めに引用しているため、必要に応じて参照してください。

特別の影響の意味

「特別の影響を及ぼす」とは、規約の設定・変更などの必要性・合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超える場合をいいます(最高裁平成10年10月30日)。

また、直接に規約の設定・変更などではなく、規約の定めに基づき、集会決議による細則の制定をもって使用料が増額された場合にも、31条1項後段の規定が類推適用されます(前掲最高裁平成10年10月30日)。

裁判例によれば、社会通念上相当な駐車場使用料の額の限度で規約などは有効となり、大半の場合は、一定範囲内における駐車場使用料の増額はできると考えられます。

そのため、管理組合としては、駐車場使用権を消滅させるのではなく、駐車場使用料の有償化・値上げで対応する方が、決議自体が無効となることを回避でき、安全であると考えられます。

駐車場使用料の有償化や値上げについては、こちらのページで説明します。

駐車場使用権の消滅に関する裁判例

駐車場使用権の消滅については、以下のような裁判例があります。

▶最高裁平成10年10月30日

(一)前記のとおり、管理組合は、規約の設定、変更等又は規約の定めに基づく集会決議をもって使用料を増額することができ、これが専用使用権者の権利に「特別の影響」を及ぼすものでない限り、専用使用権者は増額された使用料の支払義務を負うことになる。
しかし、この「特別の影響」の有無、殊に、増額された使用料が社会通念上相当なものか否かは、裁判所の最終的な判断を待たなければ明らかにならない場合が少なくない。
したがって、専用使用権者が訴訟において使用料増額の効力を争っているような場合には、裁判所の判断を待つことなく、専用使用権者が増額された使用料の支払に応じないことを理由に駐車場使用契約を解除し、その専用使用権を失わせることは、契約の解除を相当とするに足りる特段の事情がない限り、許されないものと解するのが相当である。

(二)これを本件について見るに、記録によれば、上告人らは、使用料増額の決議の効力を争い、平成3年3月22日の被上告人の催告に先立つ平成2年10月30日に、被上告人の主張する増額使用料の支払義務の不存在確認請求を含む本件訴訟を提起し、右催告の時点までに3回の口頭弁論期日が開かれていたと認められること、被上告人は、上告人らが裁判で係争中であるにもかかわらず、前記一のとおり、上告人らに増額使用料を支払うよう催告し、これを支払わなかったとして契約を解除したものであること、本件においては、使用料増額の適否について一、二審が判断を異にしたように、被上告人の主張する使用料の増額が社会通念上相当なものであることが明白であるとはいい難いこと等の事情にかんがみると、本件訴訟の提起後、上告人らが従前どおり月額700円の使用料の支払を続けたのにも無理からぬところがあり、他に契約の解除を相当とすべき特段の事情も認められないから、被上告人による契約の解除はその効力を生じないものと解すべきである。

▶最高裁平成10年11月20日

法31条1項後段の「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益を比較衡量し、当該区分所有者関係の実態に照らして、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいうものと解される。
そして、直接に規約の設定、変更等による場合だけでなく、規約の定めに基づき、集会決議をもって専用使用権を消滅させ、又はこれを有償化した場合においても、法31条1項後段の規定を類推適用して区分所有者間の利害の調整を図るのが相当である(最高裁平成…10年10月30日第二小法廷判決参照)。

本件においては、…専用使用権に関する新規約…が設定された後、その定めに基づき、集会決議をもって被上告人の専用使用権を消滅させ…たものであるところ、右新規約の定め自体はいまだ被上告人に現実的、具体的な不利益を及ぼすものではないから、右の「特別の影響」の有無は、消滅決議…について見るべきものである。
…上告人は、南西側駐車場の専用使用権を消滅させることは、区分所有者全体にとって、管理用自動車、緊急自動車の駐庫場を設置し、また、全員のための自転車置場を設置するという高度の必要性があると主張している。
しかしながら、本件区分所有関係についての前記諸事情、殊に、⑴被上告人は、分譲当初から、本件マンションの一階店舗部分においてサウナ、理髪店等を営業しており、来客用及び自家用のため、南側駐車場及び南西側駐車場の専用使用権を取得したものであること、⑵南西側駐車場の専用使用権が消滅させられた場合、南側駐車場だけでは被上告人が営業活動を継続するのに支障を生ずる可能性がないとはいえないこと、⑶一方、被上告人以外の区分所有者は、駐車場及び自転車置場がないことを前提として本件マンションを購入したものであること等を考慮すると、被上告人が南西側駐車場の専用使用権を消滅させられることにより受ける不利益は、その受忍すべき限度を超えるものと認めるべきである。
したがって、消滅決議は被上告人の専用使用権に「特別の影響」を及ぼすものであって、被上告人の承諾のないままにされた消滅決議はその効力を有しない。

▶東京高裁平成11年7月27日

本件は、マンション…の管理組合である被控訴人が、管理規約に基づき同マンション内の駐車場(以下「本件駐車場」という。)の専用使用権を有していた控訴人に対し、右専用使用権を消滅させる旨の規約変更(以下「本件規約変更」という。)をしたとして、本件駐車場の明渡しと使用損害金の支払を求めた事案である。

…控訴人は、本件マンションの分譲当初に、管理規約の定めに基づき、共用部分である本件駐車場の専用使用権を取得し、その対価として、被控訴人に代金1000万円を支払う義務を負っていたものである…。
しかし、控訴人は、被控訴人の再三にわたる催促にもかかわらず、使用権の代金1000万円を支払わないので、被控訴人は、控訴人に本件駐車場の明渡しを求めるため、平成8年12月28日の臨時総会で本件規約変更の決議をしたことは…明らかである。
また、本件規約変更は、控訴人の専用使用権の根拠規定である管理規約…を全面的に改め、右根拠規定をなくしたものである。
したがって、本件規約変更は、控訴人の専用使用権を消滅させる趣旨であると認められる。

そして、控訴人の専用使用権は、当初の管理規約においても、代金1000万円を支払うことと対価関係を有するものとして設定されたものであり、対価である1000万円を支払わずに、本件駐車場を専用的に使用する権利まで認められていたわけではない。
したがって、控訴人が代金1000万円を支払わない以上、控訴人が専用使用権を取得できないのは、当初の管理規約においてすでに定められていたものといえるのであって、控訴人の専用使用権を消滅させる旨の本件規約変更は、控訴人の権利に特別の影響を及ぼすものではない。
したがって、控訴人の承諾がなくとも、本件規約変更は有効である(建物の区分所有等に関する法律31条1項)。
なお、規約の変更に控訴人の承諾を要するとしても、控訴人は、当初の管理規約で定められた専用使用権の代金を支払わないのであるから、本件規約変更を承諾しないことについて正当な理由があるとは認められない。
このことは、本件駐車場が控訴人の業務にとって必要不可欠である等控訴人主張の諸事情があったとしても、変わりはない…。

▶前橋地裁高崎支部平成30年12月21日

本件は、マンション1階の店舗用区画の区分所有者である原告らが、同マンションの管理組合法人である被告に対し、…被告の通常総会において行われた、原告らの店舗前の敷地の専用使用権等に係る管理規約等の変更及び原告らの負担する管理費等の額の変更を内容とする決議は、原告らの権利に特別の影響を及ぼすものであるにもかかわらず、原告らの承諾を得ていないから、…区分所有法…31条1項後段に反して無効であると主張して、その無効確認を求める事案である。

…以上の事情を総合すると、①店舗前庭部分の専用使用権は団体的規制に服する共有部分であるが、②原告らによる店舗前庭部分の専用使用は、営業のための必要が認められる一方で、③被告が区分所有者全体のために原告らの専用使用権を消滅させる必要性が高いとはいえず被告の収支の問題は、原告らに対し専用使用権の使用料を適切に設定することで対応が可能であること、④原告ら(及びそれ以前の店舗区分所有者)が、専用使用権の取得及びそれに基づく使用について相応の経済的負担をしてきたこと、⑤原告ら(及びそれ以前の店舗区分所有者)が店舗前庭を長年専用使用してきたことを考慮すると、本件決議…により原告らの店舗前庭部分に係る専用使用権を消滅させることは、それにより原告らが被る不利益がその受忍すべき限度を超えるものであるというべきである。
そうすると、本件決議…は原告らに「特別の影響」(区分所有法31条1項後段)を及ぼすものに当たるところ、原告らの承諾がない以上、本件決議…は無効である。