区分所有法57条と標準管理規約(単棟型)67条にはどのような違いがありますか

区分所有法57条は、区分所有者による共同の利益(区分所有法6条1項)に反する行為の停止等の請求について規定しています。

他方、標準管理規約(単棟型)67条は、理事長による法令等に違反する行為や共同生活の秩序を乱す行為の是正等のために必要な勧告等について規定しています。

区分所有法57条と標準管理規約(単棟型)67条は内容が似ていますが、以下に説明するような違いもあります。

区分所有法57条と標準管理規約(単棟型)67条の条文

区分所有法57条は、以下のように規定しています。

1 区分所有者が第6条第1項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

2 前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。

3 管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第1項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。

4 前3項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第1項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

また、区分所有法6条1項は以下のように規定しています。

区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

これに対し、標準管理規約(単棟型)67条は以下のように規定されています(2項・4項~6項省略)。

1 区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人(以下「区分所有者等」という。)が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。

3 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。
⑴ 行為の差止め、排除又は原状回復のための必 要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
⑵ 敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又は被告となること、その他法的措置をとること

主体

区分所有法57条は、区分所有者の全員が、共同の利益に反する行為の停止等の請求をできるとしています。

これに対し、標準管理規約(単棟型)67条は、理事長が、法令等に違反する行為や共同生活の秩序を乱す行為の是正等のために必要な勧告等をできるとしています。

共同生活の秩序を乱す行為の是正等のために必要な勧告等は、保存行為となることが一般です。

そして、保存行為は、各区分所有者が行うことができますが、規約で別段の定めをすることもできます(区分所有法18条1項但書・2項)。

標準管理規約(単棟型)67条は、区分所有法の別段の定めとして、共同生活の秩序を乱す行為等に対して管理者である理事長が勧告等を行うとしています。

勧告等を行う者を理事長に限った理由は、個々の組合員による勧告等は客観性を欠くことがあるため、勧告等を行うかどうかやその内容について、理事会において検討したうえで理事長が行うことが客観性を担保できると考えられるためです。

相手方

区分所有法57条は、請求の相手方を区分所有者と占有者としています(57条1項・4項)。

これに対し、標準管理規約(単棟型)67条は、請求の相手方を区分所有者とその同居人専有部分の貸与を受けた者とその同居人としています(67条1項)。

したがって、請求の相手方となる者の範囲は、標準管理規約(単棟型)の方が広く設定されています。

区分所有者や占有者の同居人(例えば、夫が区分所有者である場合の妻)は、独立の占有者ではなく占有者を補助しているにすぎない占有補助者と考えられます。

占有補助者が共同生活の秩序を乱す行為等を行った場合、占有者(夫)に対して請求をすれば足り、占有補助者(妻)まで相手方とする必要までありませんが、標準管理規約(単棟型)67条は、占有補助者も相手方になることを明示することで、占有補助者が共同生活の秩序を乱す行為等を行うことを抑制することを目的にしていると考えられます。

対象となる行為

区分所有法57条は、共同の利益に反する行為を請求の対象としています。

これに対し、標準管理規約(単棟型)67条は、①法令に違反する行為、②規約・使用細則等に違反する行為、③共同生活の秩序を乱す行為を対象としています。

②規約・使用細則等に違反する行為には、区分所有法57条の「共同の利益に反する行為」を具体的に明文化した事項(絶対的禁止事項)と、「共同の利益に反する行為」とまではいえないものの、規約や使用細則等で特に禁止した事項(相対的禁止事項)が含まれています。

また、③共同生活の秩序を乱す行為は、①法令に違反する行為や②規約・使用細則等に違反する行為にも該当するものが多いと考えられます。

したがって、対象となる行為の範囲は、相対的禁止事項が含まれている分だけ標準管理規約(単棟型)の方が広く設定されています。

なお、絶対的禁止事項に違反する行為の差止訴訟を行う場合、区分所有法57条により共同の利益に反する行為であることを主張・立証するよりも、標準管理規約(単棟型)67条により違反行為が管理規約や使用細則等で具体的かつ明確に禁止されている行為に該当することを主張・立証する方が容易であることが多いと考えられます。

また、相対的禁止事項に該当する行為については、その行為を禁止することを規約や使用細則等で、具体的かつ明確に規定しておけば、規約に基づき訴訟を提起することもできることになります(標準管理規約(単棟型)67条3項)。

訴訟の際の手続き

区分所有法57条では、共同の利益に反する行為として差止請求等の訴訟を提起するには、個々の事案ごとに、訴訟提起についての意思決定と管理者である理事長に対する訴訟を追行することの授権について、総会の決議が必要です。

これに対し、標準管理規約(単棟型)67条では、共同生活の秩序を乱す行為等に対して差止請求等の訴訟を提起するには、総会の決議までは必要ではなく、理事会の決議で足ります。

したがって、標準管理規約(単棟型)67条に基づく差止請求訴訟のほうが容易に行うことができると考えられます。

理事会の決議により訴訟を提起できるとした理由は、総会の決議が必要であるとすると、共同生活の秩序を乱す行為等に対して迅速な対応ができないおそれがあると考えられるためです。