区分所有法9条は、「建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する」と規定しています。
民法717条との関係
土地の工作物の設置・保存に瑕疵があることによって、他人に損害を与えた場合、工作物の占有者は、被害者に対して損害を賠償する責任を負います（民法717条1項本文）。
また、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をした場合、所有者が、被害者に対して損害を賠償する責任を負います（民法717条1項但書）。
マンションの場合、建物が専有部分と共用部分に分かれており（区分所有法2条3項・4項）、専有部分に瑕疵がある場合には専有部分の占有者・所有者が責任を負い、共用部分に瑕疵がある場合には共用部分の占有者・所有者が責任を負うことになります。
ところが、瑕疵が専有部分にあるのか共用部分にあるのか明らかでない場合（建物の瑕疵により水漏れがあったが、その瑕疵が建物のどの部分にあるのか明らかでないような場合）も少なくありません。
にもかかわらず、被害者が専有部分と共用部分のどちらに瑕疵があるのかを立証しなければならないとすると、被害者は占有者にも所有者にも損害賠償請求できず、被害者に酷な結果となるおそれがあります。
そこで、被害者の立証責任を軽減するため、民法717条の特則として区分所有法9条を規定し、瑕疵が共用部分にあると推定しました。
建物の設置・保存の瑕疵
建物の瑕疵とは、建物が通常備えているべき安全性を欠いていることをいいます。
建物の建設当時から瑕疵の存在する場合が「設置の瑕疵」、建設後の維持管理において瑕疵が生じた場合が「保存の瑕疵」ですが、両者を厳密に区別する必要はありません。
「建物」の瑕疵には、「建物の附属物」（区分所有法2条4項、建物に附属し、構造上・効用上その建物と不可分の関係にあるもの）の瑕疵も含まれます。
共用部分の設置・保存にあると推定される場面
瑕疵のある部分が明らかでない場合
被害者は、損害賠償を請求するにあたり、建物に瑕疵があることを立証する必要がありますが、瑕疵のある部分が明らかでない場合、区分所有法9条によって瑕疵は共用部分にあると推定されます。
これに対し、共用部分の占有者は、瑕疵が特定の専有部分にあることを立証すれば、責任を免れることになります。
瑕疵のある部分が専有部分となるか共用部分となるか明らかでない場合
区分所有法9条は、瑕疵のある部分が明らかでない場合についての規定です。
もっとも、瑕疵のある部分は明らかであるものの、その部分が専有部分と共用部分のどちらに分類されるのか明らかでない場合（配水管の特定の部分に瑕疵があったことは明らかだが、その部分が専有部分なのか共用部分なのか明らかでないような場合）もあります。
このような場合にも、区分所有法9条を適用できるとする見解もあります。
責任を負う主体
瑕疵が専有部分にある場合
専有部分の占有者は専有部分の区分所有者であるため（専有部分を賃貸している場合は賃借人も占有者になります。）、専有部分の区分所有者が賠償責任を負います。
瑕疵が共用部分にある場合
共用部分の占有者は、特段の事情のない限り管理組合となります（最高裁令和8年1月22日）。
＜最高裁令和8年1月22日＞
⑴ 民法717条1項本文の趣旨は、工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって損害が生じた場合、このように通常有すべき安全性を欠く状態にある工作物を支配管理して上記損害の発生を防止すべき地位にある者に損害賠償責任を負わせることにあると解される。
区分所有法によると、区分所有者は、全員で、区分所有建物等の管理を行うための団体を構成し（3条前段）、区分所有建物の共用部分の管理に関する事項は集会の決議で決するとされている（18条1項）。これら区分所有法の規定に照らすと、区分所有建物の共用部分については、基本的に、区分所有者の団体がこれを支配管理して通常有すべき安全性を確保していくことが予定されているものというべきである（このことは、区分所有法25条及び26条に管理者の選任及び権限等についての定めがあるからといって、左右されるものではない。）。
そうすると、区分所有者の団体は、特段の事情がない限り、区分所有建物の共用部分を支配管理してその設置又は保存の瑕疵による損害の発生を防止すべき地位にあるということができる。
また、区分所有者の団体は、区分所有者からその持分に応じて共用部分の管理のための費用を徴収しているのが通例であるところ（区分所有法19条参照）、共用部分の設置又は保存に瑕疵があることによって損害が生じた場合には、区分所有者の団体の財産からその賠償をすることが、区分所有者の通常の意思に沿い、損害を被った者の保護にも資するものといえる。
以上によれば、区分所有者の団体は、特段の事情がない限り、区分所有建物の共用部分について、民法717条1項本文にいう「占有者」に当たるというべきである。
