区分所有法59条1項に基づく競売請求訴訟を提起する際、管理組合が買い受けることを決議できますか

管理費等の債権については特定承継人に対しても行使できます(区分所有法8条、詳細はこちらのページをご覧ください。)。

そのため、滞納管理費等が多額に上るマンションでは、区分所有法59条1項の規定に基づく競売の申立てをしても、マンションの評価額が滞納管理費等の額を下回るために、買受希望者が現れないことがあります。

そこで、管理組合が競売物件を買い受けて滞納額を免除し、その後に売却することが考えられます。

この点、マンションの組合員が、買受人が現れない場合は第三者への転売を前提として管理組合自身が買い受ける決議は、被控訴人の目的の範囲外の行為であると主張して、決議の無効確認を求めた裁判例があります(東京高裁平成25年11月7日)。

組合員の主張は、以下のようなものです。

  1. マンション管理組合の目的の遂行に必要な行為は厳格に限定すべきであるのに、何らの限定をせずに、決議の内容を目的遂行のために間接的に必要な行為として認めるのは不当である
  2. 管理組合が総会の決議で滞納管理費の全部又は一部を免除することが可能であり、この措置をとれば管理組合が自ら買い受けるリスクを負う必要はない
  3. 宅地建物の売買等を業として行うものであり、これを無免許で行うことは宅地建物取引業法に違反する

これに対し、裁判所は、以下のように判断してマンション管理組合の目的の範囲内であると認め、決議は有効であるとしました。

  1. 競売を申し立ててこれを実施しても買受人が現れない場合に限り、管理費等の適正な徴収のために転売を予定して管理組合が買い受けるという行為は、その目的も行為態様も限定されたものであり、これを許容することがマンション管理組合の目的の範囲を無制限に拡大することにはならない
  2. 法律上は特定承継人が承継する(区分所有法8条)とされている支払義務を免除することを前提に競売を申し立て、買受人を確保することが、現実的に必ずしも円滑に遂行できるとは限らず、管理組合が自ら買い受けた上で購入者を手配する方が簡便で確実に目的を遂行できることもあると考えられる
  3. 管理組合が転売目的で買い受ける行為が宅地建物取引業法違反になるか否かは現状では明らかではなく、また行政取締法規に違反する行為であるからといって当然に法人の目的の範囲外の行為であることにはならない

したがって、区分所有者の共同利益に違反する行為をする者を排除して、管理費等の適正な徴収を実現するための措置として、管理組合が競売物件を買い受けることもできると考えられます。

▶東京高裁平成25年11月7日

第2 事案の概要

1 本件は、マンションの管理組合法人である被控訴人(被告)が、その総会において、管理費等を滞納する区分所有者に対する建物の区分所有に関する法律(以下「区分所有法」という。)59条1項に基づく競売請求訴訟の提起の決議をするに当たり、買受人が現れない場合は第三者への転売を前提として被控訴人自身が買い受けることを併せて決議したことは、被控訴人の目的の範囲外の行為を決議するものであると主張して、被控訴人の組合員である控訴人(原告)が、同決議の無効確認を求めた事案である。

…第3 当裁判所の判断

1 当裁判所も、本件各決議がその内容とした被控訴人の行為は、被控訴人が滞納管理費等の徴収という目的を遂行する上で必要なものであって被控訴人の目的の範囲内の行為であり、本件各決議は有効であると判断する。

…2⑴ 控訴人は、マンション管理組合の目的の遂行に必要な行為は厳格に限定すべきであるのに、原判決は何らの限定をせずに、本件各決議の内容を目的遂行のために間接的に必要な行為として認めており不当である旨主張する。
しかしながら、競売を申し立ててこれを実施しても買受人が現れない場合に限り、管理費等の適正な徴収のために転売を予定して被控訴人が買い受けるという行為は、その目的も行為態様も限定されたものであり、これを許容することがマンション管理組合の目的の範囲を無制限に拡大することにはならないと解されるから、控訴人の主張は採用できない。

⑵ 控訴人は、管理組合が総会の決議で滞納管理費の全部又は一部を免除することが可能であり、この措置をとれば被控訴人が自ら買い受けるリスクを負う必要はない旨主張するが、法律上は特定承継人が承継するものとされているこの支払義務を免除することを前提に競売を申し立て、買受人を確保することが、現実的に必ずしも円滑に遂行できるとは限らず、管理組合が自ら買い受けた上で購入者を手配する方が簡便で確実に目的を遂行できることもあると考えられるところであるから、控訴人が主張する前記方法が可能であるからといって、被控訴人が買い受ける方法をとることが許されないとすることは相当でないというべきである。

⑶ 控訴人は、宅地建物取引業法違反に該当する可能性も指摘するが、本件各決議が予定する被控訴人が転売目的で買い受ける行為が宅地建物取引業法違反に問われ得るか否かは現状では明らかではないというほかなく、また行政取締法規に違反する行為であるからといって当然に法人の目的の範囲外の行為であることにはならない以上、この点も本件各決議を無効とする理由になるとまではいえない。

▶新潟地裁長岡支部平成25年6月14日(前掲裁判例の原判決)

…⑵  原告は、被告の目的の範囲内の行為とは、建物または敷地若しくは附属施設の管理や使用に関することと、これに関する区分所有者相互間の調整に関することに限定されると主張する。
たしかに、管理組合法人は、区分所有法によって設立が認められた法人であり、営利法人ではなく、区分所有法3条によって団体の目的が法定され、区分所有者の加入が強制される団体であるから、目的の範囲が営利目的の会社と同等に広範に及ぶものと解するのは相当でない面もある。
しかしながら、他方、管理組合法人は公益法人その他の非営利法人でもなく、講学上の中間法人とされ、税法上も、法人税法2条6号に規定する公益法人等とみなされながら、収益事業所得については普通法人並みの課税税率で課税され(区分所有法47条13項、法人税法66条参照)、また、行政庁の監督等も行われていないなど、公的性格や公益的性格を有する団体でないこともまた明らかであり、法人の法的性格から目的の範囲を限定して解すべき要請が特に高いとはいえない。
また、昨今のマンション管理業務の多様化や複雑化にともない、管理組合法人が行うべき社会経済活動が拡大している状況下で、管理組合法人の目的の範囲を過度に限定的に解釈することは、取引の安全を損なう結果となるおそれもある。
これらの点を踏まえると、被告の目的の範囲内の行為を原告の主張するように限定的に解することは相当でなく、前記のとおり、「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」という目的を遂行する上で直接又は間接に必要な行為を行うことについては、被告の活動範囲に含まれると解すべきである。

…⑷ 以上を前提として、本件各決議で決議された行為(専有部分の区分所有権の取得及び転売行為)が、被告の目的の範囲内の行為といえるかについて検討する。

ア 管理組合法人は、区分所有者に対して管理費等の支払請求権を有し、管理費等の徴収を行う。管理費等の適正な徴収は、建物の管理保守や維持のための財政的基盤を維持する上で必要不可欠であり、被告の目的を実現するために必要な行為として、被告の目的の範囲内の行為である。
管理組合法人は、また、区分所有者の共同の利益に反する行為を行う者(以下「共同利益背反行為者」という。)に対して、その区分所有権及び敷地利用権につき競売を請求する権限を有する(区分所有法59条1項)。
同項の趣旨は、競売によって共同利益背反行為者の区分所有権をはく奪し、区分所有関係から排除する点にあるが、長期にわたり多額の管理費を滞納する行為は、その態様によっては共同利益背反行為に当たると解されており、管理組合法人は、同項の競売請求によって、将来にわたる管理費等の滞納継続を防止し、管理費等の適正な徴収を実現することができる。
同項の競売請求権の行使は、区分所有法によって管理組合法人に認められた権限であるとともに、管理費等の適正な徴収のために必要な行為でもあるから、やはり被告の目的の範囲内の行為である。

イ ところで、管理費等の債権については特定承継人に対しても行使される(区分所有法8条)ため、滞納管理費等が多額に上る区分所有権については、区分所有法59条1項の規定に基づく競売の申立てをしても、区分所有権の客観的価値が滞納管理費等の額を下回るために、買受希望者が現れない事態が生じ得る。
…被告が過去に行った区分所有法59条1項に基づく競売申立てでも、売却基準価額がわずか1万円(買受可能価額8000円)であったにもかかわらず、被告以外に買受希望者が現れなかったというから、本件マンションについて、上記の事態が現に生じていたことが認められる。
この場合、管理組合法人である被告は、共同利益背反行為者を区分所有関係から排除するという目的を実質的に達成することができず、管理費等の適正な徴収を実現することも事実上不可能となり、被告の目的の範囲内の行為を実現することができない事態に直面することになる。

ウ 本件各決議では、管理費等を滞納する共同利益背反行為者の区分所有権につき、区分所有法59条1項の競売請求を行うことを決議するに際し、当該競売手続で買受希望者が現れない場合の次善の策として、被告が、第三者への転売を前提として自ら競落することを決議したものである。
前記イでみた事情を踏まえると、買受希望者が現れない場合に限り、管理組合法人で自己競落するという措置は、区分所有法59条1項規定の競売の目的を実質的に達成し、管理費の適正な徴収を可能にするために必要かつやむを得ないものと認められる。
また、被告が競落するのは、前記イでみた事情により買受希望者が現れない場合に限られるため、区分所有権取得のための代金額は自ずと低額なものとなり、投機的な要素もない。
これらの点を踏まえると、買受希望者が現れない場合に限り、被告が専有部分の区分所有権を競売により取得し、これを第三者に転売するという行為は、被告の目的を遂行する上で直接又は間接に必要な行為であると認めるのが相当である。

エ 原告は、被告のこうした行為は、宅地建物の売買等を業として行うものであり、これを無免許で行うことは宅地建物取引業法に違反する行為でもあるから、被告の目的の範囲外の行為であるとも主張する。
しかし、まず、ある行為が行政取締規定に違反するからといって、当然に、これが法人の目的の範囲外の行為であるということにはならないというべきである。
また、前記のとおり、被告がこれまでに競売手続で区分所有権を取得し、第三者に転売した例は2件に限られるところ、本件各決議は、競売手続で買受希望者が現れない場合に限り、補充的に、被告が自己競落することを決議するにすぎず、決議の対象となる区分所有権は多数に上るものの、現実にこれら全てについて被告が転売行為に及ぶかは不明であるといわざるを得ず、現時点で明らかになった事実関係に基づく限り、被告の行う売買が反復継続して行われるものとは直ちに認め難い。
また、売買の態様も、広く一般の者を取引の対象とするのではなく、被告の組合員かその関係者に限って購入希望を募るものであったと認められること…、転売により被告が一定の利益を得る可能性はあるものの、将来における管理費等の滞納防止を主たる目的とする取引であると認められることなども踏まえると、被告の行為が、直ちに、宅地建物の売買等を業として営むものに該当すると認めることもできない