マンションの売主が滞納していた駐車場使用料をマンションの買主に対して請求できますか

駐車場使用料・駐輪場使用料を滞納している組合員が、マンションを売却した場合、売主だけでなく、買主に対しても滞納していた駐車場使用料・駐輪場使用料の支払いを請求できます。

特に断りのない限り、条文については区分所有法のもの、「規約」は「標準管理規約単棟型」を意味します。

特定承継人

次の債権(7条1項前段)は、区分所有者の「特定承継人」に対しても行使できます(8条)。

  • 共用部分・建物の敷地・共用部分以外の建物の附属施設について、他の区分所有者に対して有する債権
  • 規約・集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権

特定承継人とは、他人の権利・義務の一部を個別に引き継いだ者をいい、マンションの買主は特定承継人に含まれます。

特定承継人については、こちらのページで説明します。

規約・集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権

前に述べた規約・集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権(7条1項前段)には、管理費だけではなく、駐車場使用料・駐輪場使用料も含まれます。

この点、管理組合が、Aからマンションを競売により取得したBと、Bからマンションを買ったCに対し、Aが滞納していた駐車場・駐輪場の賃料とその遅延損害金の支払いを請求できるとした裁判例があります(東京地裁平成20年11月27日)。

なお、BとCが前に説明した特定承継人に該当するかどうかについては、こちらのページで説明します。

▶東京地裁平成20年11月27日

…原告は、本件マンションの区分所有者全員で構成される管理組合であって、法人格は取得していないものの、…権利能力なき社団とみることができ、原告が有する債権は原告の構成員である区分所有者全員が総有しているものと解される。
…本件規約には、本件マンションの共用部分より発生する使用料は管理組合に帰属し、その使用料は管理に要する費用に充当されること…、本件駐車場及び本件駐輪場がいずれも本件マンションの共用部分に含まれ、原告が区分所有者に対し、本件駐車場については別途契約により、本件駐輪場については区分所有権存続中もしくは別途契約により、それぞれ専用使用権を設定できること…、本件駐車場の賃料額が1台に付き月額2万円であること…、本件駐輪場の賃料額が1台に付き月額100円であること…、本件駐車場及び本件駐輪場の賃料支払方法は毎月末日に翌月分を一括払であって、同期限を過ぎるとその翌日から支払済みまで年18%の遅延損害金が加算されること…がそれぞれ定められているところ、これらはいずれも「共用部分の管理に関する事項」(区分所有法18条1項)に当たり、規約で定めることができる事項であるから(同条2項)、本件規約上の上記各事項の定めは区分所有者及び特定承継人に対して効力を有することになる(同法46条1項)。
…本件区分所有建物の所有者であったDは、原告から本件駐車場を賃料月額2万円で、本件駐輪場を賃料月額100円でそれぞれ賃借したものの、…本件駐車場の賃料合計10万円及び…本件駐輪場の賃料合計800円を滞納したことが認められる。
…以上によれば、原告がDに対して有する本件滞納賃料の債権は、これに対する遅延損害金も含めて、本件規約に基づき原告の構成員である区分所有者全員が総有していることになるから、区分所有法7条1項所定の区分所有者が規約に基づき他の区分所有者に対して有する債権に当たるというべきであって、同法8条の「前条第1項に規定する債権」に該当すると解される。
したがって、原告は、本件滞納賃料の債権を、その債務者たるDばかりでなく、その特定承継人に対しても行使することができる。