招集通知に不備がある場合の総会決議の効力

総会が開催されて決議があった場合でも、招集通知に不備があったときは、総会の決議は原則として無効となります。

もっとも、瑕疵が重大でないにもかかわらず、決議が無効になると、円滑で安定的な管理運営が妨げられます。

そこで、招集通知の不備が重大でない場合には、決議は無効にならないと考えられます。

招集通知の欠如

集会の招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければなりません(区分所有法35条1項本文)。

そして、招集通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、これを通知しなかったときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあてて行います(区分所有法35条3項本文)。

なお、標準管理規約では、以下のように規定されています。

  • 招集通知は、管理組合に対し組合員が届出をしたあて先に発するものとし、その届出のない組合員に対しては、対象物件内の専有部分の所在地あてに発するものとする(43条2項)。
  • 対象物件内に居住する組合員及び前項の届出のない組合員に対しては、その内容を所定の掲示場所に掲示することをもって、これに代えることができる(43条3項)。

この点、区分所有者の一人に招集通知がなかった場合でも、総会決議は無効にならないとされた裁判例があります(東京地裁昭和63年11月28日)。

議題・議案の要領の不備

集会の招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければなりません(区分所有法35条1項本文)。

そして、会議の目的たる事項が次のものに関する決議事項である場合、その議案の要領をも通知しなければなりません(区分所有法35条5項)。

  • 共用部分の変更(形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く、区分所有者17条1項)
  • 規約の設定・変更・廃止(区分所有者31条1項)
  • 大規模滅失の場合の共用部分の復旧(区分所有法61条5項)
  • 建替え(区分所有法62条1項)
  • 団地規約の定め(区分所有法68条1項)
  • 団地内の建物の建替え承認(区分所有法69条7項)

会議の目的とは「議題」のことをいいます。

議題とは、会議にかけて討議・決議するテーマのタイトルです。

例えば、「管理費値上げの件」「規約改正の件」「理事選任の件」などです。

また、議案の要領とは、決議内容についての原案を要約したものです。

例えば、「規約●条を…と改正する」などです。

この点、議題や議案の要領の通知がなかった場合に、総会の決議が無効とされた裁判例があります(東京地裁昭和62年4月10日、東京高裁平成7年12月18日)。

通知期間の不足

集会の招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければなりません(区分所有法35条1項本文)。

もっとも、この期間は、規約で伸縮することができます(区分所有法35条1項但書)。

そして、標準管理規約では、総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の2週間前(会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは2か月前)までに、会議の日時、場所及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない、とされています(43条1項)。

この点、総会の招集通知が総会開催日の3日前に配布されたものの、総会の決議は有効とされた裁判例があります(神戸地裁姫路支部平成9年5月27日)。