令和２年６月に成立・公布された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替えなどの円滑化に関する法律の一部を改正する法律」、新型コロナウィルス感染症の感染拡大などの社会情勢の変化を踏まえ、国土交通省は、令和２年７月にマンション管理の新制度の施行に関する検討会を設置して検討を進め、令和3年6月にマンション標準管理規約の改正を公表しました。
このページでは、マンション標準管理規約（単棟型）の改正の概要について説明します。
マンション標準管理規約（団地型）の改正については別のページで説明します。
ITを活用した総会・理事会
「ITを活用した総会」等の会議の実施が可能なことを明確化し、これに合わせて留意事項等も記載されました。
ITを活用した総会・理事会の具体的な開催方法は、一般社団法人マンション管理業協会が「ITを活用した総会の実施ガイドライン」を定めています。
また、 『「マンション標準管理規約」の改正について（概要）』では、「このITを活用した総会・理事会については、それを可能とすることを明確化する観点から標準管理規約の改正を行っているものであるため、この改正に伴って各管理組合の管理規約を変更しなくとも、ITを活用した総会・理事会の開催は可能です。」とされています。
「ITを活用した総会」などの会議を実施するために用いる「WEB 会議システム等」の定義を追加（第２条）
（定義）
第２条 この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
十一 WEB会議システム等 電気通信回線を介して、即時性及び双方向性を備えた映像及び音声の通信を行うことができる会議システム等をいう。
理事長による事務報告が「ITを活用した総会」などでも可能なことを記載（第38条関係コメント）
（理事長）
第38条
３ 理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
４ 理事長は、○か月に1回以上、職務の執行の状況を理事会に報告しなければならない。
【コメント】
第38条関係
② 第3項について、WEB会議システム等を用いて開催する通常総会において、理事長が当該システム等を用いて出席し報告を行うことも可能であるが、WEB会議システム等を用いない場合と同様に、各組合員からの質疑への応答等について適切に対応する必要があることに留意すべきである。
③ 第4項は、理事長が職務の執行の状況を理事会に定期的に（例えば、「3か月に1回以上」等）報告すべき旨を定めたものである。なお、WEB会議システム等を用いて開催する理事会において、理事長が当該システム等を用いて出席し報告を行うことも可能であるが、WEB会議システム等を用いない場合と同様に、各理事からの質疑への応答等について適切に対応する必要があることに留意すべきである。
「ITを活用した総会」等の会議を実施するにあたり、WEB会議システム等にアクセスするためのURLを開催方法として通知することが考えられることを記載（第43条及び同条関係コメント（総会）・第52条関係コメント（理事会））
（招集手続）
第43条
１ 総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の2週間前（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは2か月前）までに、会議の日時、場所（WEB会議システム等を用いて会議を開催するときは、その開催方法）及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。
【コメント】
第43条関係
（第1項関係）
WEB会議システム等を用いて会議を開催する場合における通知事項のうち、「開催方法」については、当該WEB会議システム等にアクセスするためのURLが考えられ、これに合わせて、なりすまし防止のため、WEB会議システム等を用いて出席を予定する組合員に対しては個別にID及びパスワードを送付することが考えられる。
（招集）
第52条
４ 理事会の招集手続については、第43条（建替え決議又はマンション敷地売却決議を会議の目的とする場合の第1項及び第4項から第8項までを除く。）の規定を準用する。この場合において、同条中「組合員」とあるのは「理事及び監事」と、同条第9項中「理事会の承認」とあるのは「理事及び監事の全員の同意」と読み替えるものとする。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。
【コメント】
第52条関係
…なお、第４項で理事会の招集手続につき第43条を準用しているが、WEB会議システム等を用いて開催する理事会についても同条が準用され、その場合の開催方法の考え方については、コメント第43条第1項関係を参照。
ITを活用した議決権の行使は、総会や理事会の会場において議決権を行使する場合と同様に取り扱うことを記載（第46条関係コメント（総会）・第53条関係コメント（理事会））
【コメント】
第46条関係
⑧ WEB会議システム等を用いて総会に出席している組合員が議決権を行使する場合の取扱いは、WEB会議システム等を用いずに総会に出席している組合員が議決権を行使する場合と同様であり、区分所有法第39条第3項に規定する規約の定めや集会の決議は不要である。ただし、第三者が組合員になりすました場合やサイバー攻撃や大規模障害等による通信手段の不具合が発生した場合等には、総会の決議が無効となるおそれがあるなどの課題に留意する必要がある。
（理事会の会議及び議事）
第53条
１ 理事会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
【コメント】
第53条関係
⑤ 理事会に出席できない理事に対しては、理事会の議事についての質問機会の確保、書面等による意見の提出や議決権行使を認めるなどの配慮をする必要がある。
また、WEB会議システム等を用いて開催する理事会を開催する場合は、当該理事会における議決権行使の方法等を、規約や第70条に基づく細則において定めることも考えられ、この場合においても、規約や使用細則等に則り理事会議事録を作成することが必要となる点などについて留意する必要がある。
なお、第1項の定足数について、理事がWEB会議システム等を用いて出席した場合については、定足数の算出において出席理事に含まれると考えられる。
「IT を活用した総会」などの会議の実施が可能であること及び定足数を算出する際のWEB会議システムなどを用いて出席した者の取り扱い等（第47条及び同条関係コメント（総会）・第53条及び同条関係コメント（理事会））
（総会の会議及び議事）
第47条
１ 総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
【コメント】
第47条関係
① 第1項の定足数について、議決権を行使することができる組合員がWEB会議システム等を用いて出席した場合については、定足数の算出において出席組合員に含まれると考えられる。これに対して、議決権を行使することができない傍聴人としてWEB会議システム等を用いて議事を傍聴する組合員については、出席組合員には含まれないと考えられる。
（理事会の会議及び議事）
第53条
１ 理事会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
【コメント】
第53条関係
⑤ …なお、第1項の定足数について、理事がWEB会議システム等を用いて出席した場合については、定足数の算出において出席理事に含まれると考えられる
マンション内における感染症の感染拡大のおそれが高い場合などの対応
感染症の感染拡大のおそれが高いと認められた場合における共用施設の使用停止などを使用細則で定めることが可能であることを記載（第18条関係コメント）
（使用細則）
第18条
対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。
【コメント】
第18条関係
① …また、マンション内における感染症の感染拡大のおそれが高いと認められた場合において、使用細則を根拠として、居住者による共用部分等の使用を一時的に停止・制限することは可能であると考えられる。
なお、使用細則を定める方法としては、これらの事項を一つの使用細則として定める方法と事項ごとに個別の細則として定める方法とがある。
感染症の感染拡大の防止等への対応として、「ITを活用した総会」を用いて会議を開催することも考えられるが、やむを得ない場合においては、総会の延期が可能であることを記載（第42条関係コメント）
（総会）
第42条
３ 理事長は、通常総会を、毎年1回新会計年度開始以後2か月以内に招集しなければならない。
【コメント】
第42条関係
（第3項関係）
災害又は感染症の感染拡大等への対応として、WEB会議システム等を用いて会議を開催することも考えられるが、やむを得ない場合においては、通常総会を必ずしも「新会計年度開始以後2か月以内」に招集する必要はなく、これらの状況が解消された後、遅滞なく招集すれば足りると考えられる。
置き配
置き配を認める際のルールを使用細則で定めることが考えられることを記載（第18条関係コメント）
（使用細則）
第18条
対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。
【コメント】
第18条関係
① 使用細則で定めることが考えられる事項としては、動物の飼育やピアノ等の演奏に関する事項等専有部分の使用方法に関する規制や、駐車場、倉庫等の使用方法、使用料、置き配を認める際のルール等敷地、共用部分の使用方法や対価等に関する事項等が挙げられ、このうち専有部分の使用に関するものは、その基本的な事項は規約で定めるべき事項である。
…なお、使用細則を定める方法としては、これらの事項を一つの使用細則として定める方法と事項ごとに個別の細則として定める方法とがある。
④ 専用使用部分でない共用部分に物品を置くことは原則として認められないが、宅配ボックスが無い場合等、例外的に共用部分への置き配を認める場合には、長期間の放置や大量・乱雑な放置等により避難の支障とならないよう留意する必要がある。
専有部分配管
共用部分と専有部分の配管を一体的に工事する場合に、修繕積立金から工事費を拠出するときの取扱いを記載（第21条関係コメント）
（敷地及び共用部分等の管理）
第21条
２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
【コメント】
第21条関係
⑦ 第2項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。配管の清掃等に要する費用については、第27条第3号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である
管理計画認定及び要除却認定の申請
総会の議決事項として、改正適正化法第５条の３第１項に基づく管理計画の認定の申請及びマンション建替円滑化法第102条第１項に基づく要除却認定の申請を追加し、これに合わせて規定順を整理（第48条）
（議決事項）
第48条
次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
二 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
三 収支決算及び事業報告
四 収支予算及び事業計画
五 長期修繕計画の作成又は変更
六 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
七 修繕積立金の保管及び運用方法
八 適正化法第5条の3第1項に基づく管理計画の認定の申請、同法第5条の6第1項に基づく管理計画の認定の更新の申請及び同法第5条の7第1項に基づく管理計画の変更の認定の申請
九 第21条第2項に定める管理の実施
十 第28条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
十一 区分所有法第57条第2項及び前条第3項第3号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十二 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十三 円滑化法第102条第１項に基づく除却の必要性に係る認定の申請
十四 区分所有法第62条第1項の場合の建替え及び円滑化法第108条第1項の場合のマンション敷地売却
十五 第28条第2項及び第3項に定める建替え等に係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し
十六 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十七 その他管理組合の業務に関する重要事項
マンション管理計画認定制度については、こちらのページで説明します。
その他所要の改正
改元に伴う記載の適正化
第15条関係コメント④、第17条関係コメント⑮、第19条関係コメント③、第31条関係コメントの様式、附則第1条~第3条から年号が削除されました。
書面・押印主義の見直し
デジタル社会形成整備法において、区分所有法第42条3項・4項の改正がされ（「押印」の文言が削除され「署名」だけで足りることになりました。）、第19条関係コメント③の様式から押印欄が削除され、総会の議事録への組合員の押印（第49条（ア）第2項（イ）・第3項）、規約原本等への区分所有者の押印（第72条第1項・第3項・コメント①）が不要となりました。
なお、
『「マンション標準管理規約」の改正について（概要）』では、「総会の議事録への区分所有者の押印を不要とする改正（第49条（ア）第2項（イ）第3項関係）については、今般のデジタル社会形成整備法による区分所有法の改正が令和3年9月1日施行であることを踏まえ、同日までは引き続き押印が必要であることにご留意ください。」とされています。
最高裁判決に伴う改正
最高裁判決（平成29年12月18日） を踏まえて理事・理事長の選任・解任に関する規定が整理されました。
理事長の解職については、こちらのページで説明します。
＜最高裁平成29年12月18日＞
ア 区分所有法によれば、区分所有者は、全員で、建物等の管理を行うための団体を構成し、同法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができるとされ（3条）、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができるとされている（25条1項）。
そうすると、区分所有法は、集会の決議以外の方法による管理者の解任を認めるか否か及びその方法について区分所有者の意思に基づく自治的規範である規約に委ねているものと解される。
イ そして、本件規約は、理事長を区分所有法に定める管理者とし（43条2項）、役員である理事に理事長等を含むものとした上（40条1項）、役員の選任及び解任について総会の決議を経なければならない（53条13号）とする一方で、理事は、組合員のうちから総会で選任し（40条2項）、その互選により理事長を選任する（同条3項）としている。
これは、理事長を理事が就く役職の１つと位置付けた上、総会で選任された理事に対し、原則として、その互選により理事長の職に就く者を定めることを委ねるものと解される。
そうすると、このような定めは、理事の互選により選任された理事長について理事の過半数の一致により理事長の職を解き、別の理事を理事長に定めることも総会で選任された理事に委ねる趣旨と解するのが、本件規約を定めた区分所有者の合理的意思に合致するというべきである。
本件規約において役員の解任が総会の決議事項とされていることは、上記のように解する妨げにはならない。
ウ したがって、上記イのような定めがある規約を有する上告人においては、理事の互選により選任された理事長につき、本件規約40条3項に基づいて、理事の過半数の一致により理事長の職を解くことができると解するのが相当である。
（役員）
第35条
２ 理事及び監事は、総会の決議によって、組合員のうちから選任し、又は解任する。
３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事会の決議によって、理事のうちから選任し、又は解任する。
外部専門家を役員として選任できることとする場合
２ 理事及び監事は、総会の決議によって、選任し、又は解任する。
３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事会の決議によって、理事のうちから選任し、又は解任する。
（理事会）
第51条
２ 理事会は、次に掲げる職務を行う。
三 理事長、副理事長及び会計担当理事の選任及び解任
【コメント】
第51条関係
（第2項関係）
① 管理組合の業務執行の決定だけでなく、業務執行の監視・監督機関としての機能を理事会が有することを明確化するとともに、第35条第3項の規定に基づく理事長等の選任及び解任を含め、理事会の職務について明示した。
② 理事の互選により選任された理事長、副理事長及び会計担当理事については、本項に基づき、理事の過半数の一致によりその職を解くことができる。ただし、その理事としての地位については、第35条第2項及び第48条第2号に基づき、総会の決議を経なければその職を解くことができない。
（議決事項）
第54条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
十一 理事長、副理事長及び会計担当理事の選任及び解任
「電磁的方法」の定義の追加等
「電磁的方法」の定義、電磁的方法が利用可能な場合についての規定が整理されました（第17条1項、第19条の2第2項、第19条の2コメント①、第21条第3項、第22条第2項、第31条、第44条3項、第44条コメント、第46条（イ）第8項、第46条コメント⑥、第49条コメント②、第53条コメント⑥、第72条1項・3項・コメント①）。
（定義）
第2条 この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
十 電磁的方法 電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって次に定めるものをいう。
イ 送信者の使用に係る電子計算機と受信者の使用に係る電子計算機とを電気通信回線で接続した電子情報処理組織を使用する方法であって、当該電気通信回線を通じて情報が送信され、受信者の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに当該情報が記録されるもの
ロ 磁気ディスクその他これに準ずる方法により一定の情報を確実に記録しておくことができる物をもって調製するファイルに情報を記録したもの（以下「電磁的記録」という。）を交付する方法
【コメント】
第２条関係
①電磁的方法の具体例には、電子メールの送信やウェブサイト（ホームページ）への書込みの利用、CD-R等の交付による方法等がある。
② 電磁的方法の一部のみ利用可能な管理組合は、電磁的方法の利用状況に応じた規約を制定することが望ましい。例えば、電子メールの送受信やウェブサイト（ホームページ）への書込みは利用できないが、CD-R等に記録されている内容の読込み及び表示は可能な場合、第十号においてイは規定しないことが望ましい。
理事の資格
「成年被後見人若しくは被保佐人」は役員になれないとされていましたが、成年被後見人・被保佐人であっても、個別の事情によっては役員になることができるようになりました。
（役員の欠格条項）
第36条の2
１ 次の各号のいずれかに該当する者は、役員となることができない。
一 精神の機能の障害により役員の職務を適正に執行するに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者又は破産者で復権を得ないもの
長期修繕計画の期間の見直し（第32条関係コメント②等）
（業務）
第32条
管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
【コメント】
第32条関係
② 長期修繕計画の内容としては次のようなものが必要である。
１ 計画期間が30年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上とすること。
２ 計画修繕の対象となる工事として外壁補修、屋上防水、給排水管取替え、窓及び玄関扉等の開口部の改良等が掲げられ、各部位ごとに修繕周期、工事金額等が定められているものであること。
３ 全体の工事金額が定められたものであること。
また、長期修繕計画の内容については定期的な見直しをすることが必要である。
なお、令和3年9月に、長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・コメントも改正されました。
敷地売却決議が目的の場合の通知事項
（招集手続）
第43条
４ 第１項の通知をする場合において、会議の目的が第47条第3項第1号、第2号若しくは第4号に掲げる事項の決議又は建替え決議若しくはマンション敷地売却決議であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。
６ 会議の目的がマンション敷地売却決議であるときは、第４項に定める議案の要領のほか、次の事項を通知しなければならない。
一 売却を必要とする理由
二 次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に定める事項
イ マンションが円滑化法第102条第2項第1号に該当するとして同条第1項の認定（以下「特定要除却認定」という。）を受けている場合 次に掲げる事項
⑴ 建築物の耐震改修の促進に関する法律…第2条第2項に規定する耐震改修又はマンションの建替えをしない理由
⑵ ⑴の耐震改修に要する費用の概算額
ロ マンションが円滑化法第102条第2項第2号に該当するとして特定要除却認定を受けている場合 次に掲げる事項
⑴ 火災に対する安全性の向上を目的とした改修又はマンションの建替えをしない理由
⑵ ⑴の改修に要する費用の概算額
ハ マンションが同項第３号に該当するとして特定要除却認定を受けている場合 次に掲げる事項
⑴ 外壁等の剝離及び落下の防止を目的とした改修又はマンションの建替えをしない理由
⑵ ⑴の改修に要する費用の概算額
